【相続・控除・罰則】相続不動産は売る売らないは別として、早めの対応が大事！
親から相続した家や土地を売ると、利益が出た分に税金がかかります。ただし、相続した不動産には税金を大きく減らせる特例があり、その多くに期限があります。「まだ売るか決めていない」という方こそ、期限だけは先に知っておいてください。ひたちなか市の地元の不動産会社ビーイングが、主な4つの特例と期限をまとめました。
相続した不動産を売ったときの税金のしくみ
不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は次の式で計算します。
譲渡所得 ＝ 売った金額 －（取得費 ＋ 売るときの費用）
相続の場合に知っておきたい点が2つあります。
・持っていた期間は、亡くなった方から引き継ぎます。親が長く持っていた家なら、相続してすぐに売っても、税率の低い「長期」（所得税・住民税あわせて20.315％）になるのがふつうです。
・親が買ったときの金額が分からないときは、売った金額の5％を取得費とみなします。取得費が小さくなるぶん税金が増えるため、昔の売買契約書や領収書が残っていないか探しておくと安心です。
相続した家・土地で使える主な特例は4つ
| 特例 | 主に使える人 | 期限の目安 |
|---|---|---|
| ① 取得費加算の特例 | 相続税を納めた人 | 相続から3年10か月以内に売る |
| ② 空き家の3,000万円控除 | 一人暮らしの親の家を相続した人 | 相続から3年目の年末までに売る（2027年末までの売却が対象） |
| ③ マイホームの3,000万円控除 | 自分も住んでいた家を売る人 | 住まなくなってから3年目の年末までに売る |
| ④ マイホームの軽減税率 | ③の人のうち、持っていた期間が10年を超える人 | ③と同じ |
① 取得費加算の特例
相続税を納めた人が、相続した不動産を相続から3年10か月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に売ると、納めた相続税のうち一定の額を取得費に足せます。取得費が増えるぶん、譲渡所得が減り、税金が少なくなります。相続税がかからなかった方は使えません。
② 空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産の特例）
亡くなった方が一人で住んでいた家とその土地を相続して売ると、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。主な条件は次のとおりです。
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家（マンションは対象外）
・相続の直前まで、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合も、一定の条件で対象）
・耐震リフォームをして売るか、家を取り壊して土地で売る。2024年1月1日以降の売却では、売った翌年の2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修をする場合も対象
・売った金額が1億円以下
・相続から3年目の年末までに売る。特例そのものは2027年12月31日までの売却が対象
・2024年1月1日以降の売却で、家と土地を相続した人が3人以上のときは、1人あたり最高2,000万円
③ マイホームの3,000万円控除
親と同居していて、相続した家が自分の住まいでもあった場合は、ふつうのマイホームと同じ特例が使えます。住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。
④ マイホームの軽減税率
③の特例を使う人のうち、持っていた期間（親から引き継いだ期間を含む）が売った年の1月1日時点で10年を超える場合は、3,000万円を差し引いたあとの利益のうち6,000万円以下の部分の税率が、20.315％から14.21％に下がります。
組み合わせには注意
特例は、どれでも一緒に使えるわけではありません。たとえば、①取得費加算の特例と②空き家の3,000万円控除は、どちらか一方しか使えません。どちらが得かは、相続税の額や売る金額で変わります。また、特例を使うには、売った翌年に確定申告が必要です。
実際にどの特例が使えるか、どれを選ぶと得かは、税理士や税務署に確認してから売り出すのが安心です。
期限に間に合うように、まず価格の目安を知っておきませんか。
相続から売却までの期限まとめ
| 相続から | こと |
|---|---|
| 10か月以内 | 相続税の申告・納付（相続税がかかる場合） |
| 3年以内 | 相続登記（名義変更）。2024年4月から義務になりました |
| 3年10か月以内 | ①取得費加算の特例を使って売る期限 |
| 3年目の年末まで | ②空き家の3,000万円控除を使って売る期限 |
不動産の売却には、ふつう3〜6か月ほどかかります。家の片付けや、相続人どうしの話し合いの時間も考えると、期限ぎりぎりに動き始めると間に合わないことがあります。売るかどうか決めていなくても、早めに価格の目安を知っておくと、判断がしやすくなります。
空き家のまま置いておくと
相続した家を使わずに置いておくと、傷みが進むだけでなく、管理が不十分だと市から指導を受け、土地の固定資産税の軽減がなくなることもあります。くわしくはひたちなか市で空き家を放置するとどうなる？をご覧ください。
ビーイングにできること
ビーイングでは、相続した不動産の価格をお調べしたうえで、特例の期限に間に合う売却の段取りをご一緒に考えます。税金の細かな計算や申告は税理士、名義変更は司法書士と、必要な専門家へのご相談もつなぎます。遠方にお住まいの方は、電話・郵送・オンラインでもご相談いただけます。
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相続した家・土地のご相談は、地元のビーイングへ
売るかどうか決めていなくても大丈夫です。ご相談・査定は無料です。
お電話で相談する（無料）029-354-40009:00〜18:00（水曜・GW・お盆・年末年始を除く）「ホームページを見た」とお伝えいただくと、お話がスムーズです フォームで無料査定を依頼する › 連絡不要のかんたん査定で目安を見る ›参考：国税庁タックスアンサー No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）、No.3306（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）、No.3302（マイホームを売ったときの特例）、No.3305（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）、No.3258（取得費が分からないとき）。2026年11月時点の内容です（2024年6月公開、2026年11月に内容を新しくしました）。特例が使えるかどうかは個別の条件で変わります。必ず税理士・税務署にご確認ください。
