ひたちなか市の区画整理区域の土地を売るには｜仮換地・使用収益開始の注意点
ひたちなか市では、市内の7地区で土地区画整理事業が進められています。区画整理の区域内にある土地や建物は、ふつうの土地とは売り方も価格の考え方も違います。「区画整理中の土地は売れるの？」「何を確認すればいいの？」という方に向けて、基本と注意点をまとめました。
ひたちなか市で施行中の区画整理（7地区）
| 地区 | 主に含まれる町名（一部） |
|---|---|
| 六ッ野地区 | 高場・中根・東石川・はしかべ |
| 東部第1地区 | 中根 |
| 東部第2地区 | 馬渡 |
| 佐和駅東地区 | 高野・高場 |
| 武田地区 | 武田 |
| 阿字ヶ浦地区 | 阿字ケ浦町 |
| 船窪地区 | 船窪・東本町・富士ノ上・富士ノ下・廻り目・湊泉町・狢谷津 |
町名は区域の一部を含むことを示すもので、町全体が区域内という意味ではありません。区域の範囲は、ひたちなか市にご確認ください。
区画整理区域の土地を売るときの基本
1. 「従前地」と「仮換地」
区画整理では、もともとの土地（従前地）の代わりに、将来使う土地（仮換地）が指定されます。登記簿は換地処分が終わるまで従前地のままなので、売買では従前地の地番と仮換地の街区番号などを並べて書き、どの土地の取引かをはっきりさせます。価格は、実際に使うことになる仮換地の条件をもとに考えるのが一般的です。
2. 「使用収益開始」が決まっているか
仮換地が指定されていても、すぐに使えるとは限りません。工事が進み、使用収益（実際に使い始めること）を開始できる日が決まって初めて、建物を建てたり駐車場にしたりできます。使用収益が開始しているかどうかで、買い手の付きやすさも価格も大きく変わります。
3. 建物を建てるときの許可
区画整理の区域内で建物を建てたり、土地の形を変えたりするときは、市の許可が必要になることがあります。買い手が家を建てる予定なら、この点も含めて説明が必要です。
もう一つの注意点：「地区計画」の最低敷地面積
ひたちなか市では、区画整理をした地区などに「地区計画」というまちづくりのルールが定められています。その中に「建物を建てる土地は○㎡以上」という最低敷地面積があり、地区によって数字が違います。
| 地区計画（主な住宅地） | 建物を建てる土地の最低面積 |
|---|---|
| 武田地区 | 165㎡（約50坪） |
| 六ッ野地区・佐和駅東地区・船窪地区・東部第2地区・西古内地区 | 180㎡（約55坪） |
| 阿字ヶ浦地区・津田北部地区・高野小貫山地区 | 200㎡（約60坪） |
| 石川・青葉地区 | 街区により180㎡または1,000㎡ |
| 西十三奉行団地地区 | 低層住宅ゾーン200㎡（共同住宅は1,000㎡）ほか |
売買のときに、こんなことが起きます
・広い土地を2つに分けて売ろうとしたら、片方が最低面積に足りず、家が建てられない
・相続で兄弟が土地を分けたいが、分けると両方とも最低面積を下回ってしまう
・買い手が「この広さなら2棟建てられる」と考えていたが、地区計画で1棟しか建てられない
なお、ルールができる前からある土地や、区画整理で割り当てられた土地が最低面積より小さい場合でも、その土地を分けずに一つの敷地として使うなら、多くの地区で家を建てられます（地区ごとに条件があります）。
このほか、道路から建物を離す距離、建物の高さ、塀の高さ、外壁の色などのルールもあります。土地を分けて売る・相続で分ける前に、地区計画の確認が欠かせません。ビーイングでは、査定の際にこの点もあわせてお調べします。
区画整理区域の土地は、プロでも価格の判断が難しい
同じ町名でも、区画整理の区域の内か外か、区域内なら事業の進行状況がどの段階か、地区計画のルールがどうなっているかによって、価格の考え方がまったく変わります。過去の取引データの平均だけで売り出すと、高すぎて売れ残ったり、安く手放してしまったりするおそれがあります。
ビーイングは、ひたちなか市中根に本社を置く地元の不動産会社です。市役所での区画整理の確認（仮換地・使用収益開始の予定など）を含めて、価格をお調べします。
区画整理区域の土地の価格を、仮換地や使用収益開始の確認を含めて無料でお調べします。
売る前に手元で確認したいこと
・仮換地の指定通知書（仮換地の場所と面積が分かります）
・使用収益開始が決定しているか（決定していれば、その日付）
・登記簿（従前地の地番・面積・地目）
・相続した土地の場合、相続登記が済んでいるか
書類が見つからなくても大丈夫です。分かる範囲でお知らせいただければ、ビーイングが確認します。
町別の土地相場もご覧ください
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