ひたちなか市の市街化調整区域の土地は売れる？｜査定のポイントと売却の進め方
「市街化調整区域の土地は売れない」と聞いて、あきらめていませんか。調整区域の土地は、確かに売り方が難しい面がありますが、条件によっては買い手が見つかることもあります。ひたちなか市の調整区域の土地・家を売りたい方に向けて、価格の考え方と進め方をまとめました。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、市街化を抑えるために定められた区域で、原則として建物が建てられません。一方、市街化区域は、住宅などを建てて街をつくっていく区域です。同じひたちなか市内でも、どちらの区域にあるかで、土地の使い道と価格は大きく変わります。
ただし、調整区域でも、一定の条件を満たす場合は建築が認められます。どの条件に当てはまるかは、土地ごとに市へ確認が必要です。
ひたちなか市で、調整区域に家を建てられる主なケース
ひたちなか市は、市の条例（都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例）で、調整区域に自分の住む家（自己用住宅）を建てられる場合を定めています。主なものは次のとおりです。
| 既存の集落の中 | おおむね50戸以上の住宅が連なる集落で、市街化調整区域に指定される前（線引き前）から土地を持っていた人や、その親族から相続・贈与・売買で土地を受け継いだ人、その地域に線引き前から住所や本籍があった人などが、自分の家を建てる場合 |
|---|---|
| 実家の敷地・隣の土地 | 線引き前からある家などに住んでいた世帯の親族（同居していた子など）が、その敷地や隣の土地に自分の家を建てる場合 |
| 古くからの指定道路沿い | 線引き前に道路の位置の指定を受けた区域（集落内）で、一戸建ての住宅を建てる場合 |
多くの場合、敷地はおおむね200〜500㎡、延べ面積はおおむね200㎡以下、高さ10m以下といった条件もあります。
つまり、調整区域で新しく家を建てられるのは、線引き前からその土地や地域とつながりのある人と、その親族が中心です。地域とつながりのない人が買って新築する、という売り方は難しいことが多いのです。
また、許可を受けて建てられた家の中には、建てた人の事情を理由に認められたものがあり、別の人が買って住んだり建て替えたりするには、改めて許可が必要になる場合があります。
では、どんな人が買うの？
建築の条件に当てはまる地元の方やご親族、隣の土地の所有者、駐車場・資材置き場・農地として使いたい方など、買い手は限られますが、いないわけではありません。土地の条件に合った買い手を探すことが、調整区域の売却のポイントです。
調整区域の土地の価格は、何で決まる？
1. 建物が建てられるかどうか
一番大きいのは、買った人が家を建てられるかどうかです。建てられる見込みがある土地と、建てられない土地では、価格の考え方がまったく違います。
2. 今ある建物の状況
建物が建っている場合、いつ、どのように建てられたかによって、建て替えができるかどうかが変わることがあります。建築確認や登記の記録の確認が欠かせません。
3. 地目や使い道
地目が畑や田の場合は、農地として売るのか、別の使い道で売るのかによって、必要な手続き（農地法の許可や届出など）が変わります。
4. 道路と広さ
前面道路の幅や、土地の広さ・形も価格に影響します。調整区域では広い土地が多く、1㎡あたりの単価は低くなりやすい傾向があります。
調整区域の査定は、プロでも難しい
調整区域の土地は、取引の件数が少なく、条件の違いで価格が大きく変わるため、過去のデータの平均ではほとんど判断できません。「近くで○万円で売れたから」という比べ方は、建てられる条件が違えば当てはまりません。
ビーイングは、ひたちなか市の土地を地元で扱ってきた不動産会社です。市役所での確認を含めて、その土地で何ができるかを調べたうえで価格をお出しします。
調整区域の土地・家の価格を、建てられる条件の確認を含めて無料でお調べします。
査定の前に分かると助かること
・土地の所在地（地番が分かれば地番も）
・登記簿の地目と面積
・建物がある場合、建てた年と、建築確認の書類の有無
・今の使い方（住んでいる、空き家、畑、資材置き場など）
・相続した土地の場合、相続登記が済んでいるか
分からない項目があっても大丈夫です。分かる範囲でお知らせください。
町別の土地相場もご覧ください
調整区域を含む町の取引データは、町別の土地相場の記事でまとめています。
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