事業承継と不動産｜ひたちなか市で会社・お店を引き継ぐ前に確認したい土地・建物の注意点

会社やお店を、子どもや社員に引き継ぐ「事業承継」。株や経営のことに目が向きがちですが、実は土地や建物が話を難しくすることが少なくありません。社長個人の土地に会社の建物がある、会社で貸しビルを持っている、後継ぎ以外の家族にも相続人がいる。ひたちなか市で事業承継を考えている方に向けて、不動産の面で押さえておきたいことを、地元の不動産会社ビーイングがまとめました。

事業承継で、不動産が問題になりやすい理由

不動産は金額が大きく、分けにくい財産です。後継ぎに会社と一緒に不動産も渡すと、ほかの家族との間で不公平感が出ることがあります。また、会社と社長個人の財産が混ざっていると、だれに何を渡すのかがわかりにくくなります。

よくある3つのパターン

不動産が原因で起きがちな、事業承継のトラブル

事業承継の準備で、不動産のことは後回しにされがちです。しかし、次のようなことは実際によく起こります。どれも、先代が元気なうちなら手を打てるものばかりです。

① 会社の敷地が、後継ぎ以外の家族のものになる

工場や店舗が建っている土地が社長個人の名義だと、相続のときに、後継ぎではない兄弟姉妹が相続することがあります。土地の持ち主が変われば、地代を求められたり、土地を売りたいと言われたりすることもあります。遺言で後継ぎに渡すと決めていても、ほかの相続人には最低限の取り分（遺留分）があり、お金での支払いを求められる場合があります。

② 名義が、先代やその前の代のままになっている

会社で使っている土地の名義が、亡くなった先代や祖父のままになっていることは珍しくありません。名義が古いままだと、売ることも、借入の担保にすることもできません。相続人が増えるほど話し合いは大変になります。相続登記は2024年4月から義務になっています。

③ 土地の貸し方によって、思わぬ税金がかかる

社長個人の土地を会社に貸している場合、地代をいくらにしているか、どんな契約にしているかによって、相続のときの土地の評価や、会社にかかる税金が変わることがあります。「昔からなんとなく」で貸している場合は、一度税理士に確認しておくと安心です。

④ 社長個人の土地が、会社の借入の担保になっている

会社の借入のために、社長個人の土地や自宅に抵当権が付いていることがよくあります。事業承継のときは、担保や保証をだれが引き継ぐのかを、金融機関と話し合う必要があります。ここを決めずに進めると、後継ぎが引き受けをためらう原因になります。

⑤ 貸しビルの「預かったお金」も引き継ぐ

貸しビルを引き継ぐと、テナントから預かっている敷金・保証金を返す義務も一緒に引き継ぎます。契約書が古かったり見当たらなかったりすると、預かった金額や返す条件がわからず、トラブルになりがちです。

⑥ 古い建物の修繕費が、重くのしかかる

築年数のたったビルや工場は、外壁、屋上の防水、設備の入れ替えなどにまとまった費用がかかります。1981年5月以前の古い基準で建てられた建物は、耐震の面でも検討が必要です。引き継いだ直後に大きな出費、ということにならないよう、建物の状態を先に把握しておきます。

⑦ 境界があいまい、登記していない建物がある

工場や倉庫の敷地は、隣との境界がはっきりしていなかったり、増築した建物を登記していなかったりすることがあります。いざ売る、担保に入れる、というときに、測量や登記に数か月かかることもあります。

⑧ 相続税を払うお金が足りない

財産の多くが不動産で、現金が少ないと、相続税を払うお金に困ることがあります。相続税は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に、原則として現金で納めます。あわてて不動産を売ると、安くなりがちです。どの不動産を残し、どれを売るかを、前もって考えておくことが大切です。

今のうちに確認したいチェックリスト

□ 会社で使っている土地・建物の名義は、だれになっているか
□ 名義が亡くなった人のままになっていないか
□ 社長個人の土地を会社に貸している場合、契約書と地代はどうなっているか
□ 会社の借入の担保に、社長個人の不動産が入っていないか
□ 貸しビルの契約書と、預かっている敷金・保証金の金額はわかるか
□ 建物はいつ建てたものか、大きな修繕の予定はあるか
□ 隣との境界は決まっているか、登記していない建物はないか
□ 不動産を後継ぎ以外の家族にどう分けるか、話し合ったことはあるか
□ それぞれの不動産が、実際にいくらくらいで売れるか知っているか

ひとつでも「わからない」があれば、早めの確認をおすすめします。

後継ぎへの渡し方は、いくつかあります

不動産を後継ぎに渡す方法には、相続、生きているうちの贈与、後継ぎや会社への売買などがあります。国の特例制度が使える場合もあります。どれがよいかは、税金、ほかの家族とのバランス、会社のお金の状況によって変わるため、税理士と相談しながら決めることになります。

なぜ「実際に売れる価格」を知っておくとよいのか

税金の計算で使う土地の評価（路線価など）と、実際に売れる価格は同じではありません。家族で分け方を話し合うとき、会社と個人の間で売り買いするとき、後継ぎ以外の家族に代わりのお金を渡すとき。どの場面でも、実際の価格の目安があると話がまとまりやすくなります。

後継ぎがいない場合

後継ぎが見つからず、会社を売る（M&A）か、事業をたたむかを考える方もいます。その場合も、会社や社長個人の不動産をどうするかは大事なポイントです。

だれに相談すればいいか

不動産の価格の確認はビーイングへ、税金のことは税理士へ。ビーイングでは、ひたちなか市の土地・建物・貸しビルの価格をお調べし、話し合いに使える形でお伝えします。

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表紙の写真はイメージです。内容は2026年10月時点のものです。税金・特例制度・登記などの個別の判断は、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。