ひたちなか市馬渡の区画整理（東部第2地区）｜土地を売る前に知っておきたいこと
ひたちなか市馬渡のうち、はにわ公園のまわりの向野周辺は、市が進めている東部第2土地区画整理事業（東部第2地区）の区域です。昭和通り線が通り、新しい家も増えている地区ですが、事業はまだ半分ほどの段階です。区画整理の区域の土地は、ふつうの土地と売り方や確認することが違います。馬渡の土地や家を売りたい方に向けて、知っておきたいことをまとめました。
東部第2地区の区画整理のあらまし
| 場所 | JR勝田駅の東約3.5km（北は都市計画道路 東石川長砂線、西は東部第1地区、南は本郷台団地） |
|---|---|
| 施行者 | ひたちなか市 |
| 面積 | 約106.8ha |
| 事業期間 | 平成3年〜令和29年度 |
| 平均減歩率 | 28.65％（公共21.40％・保留地7.25％） |
| 地区計画の最低敷地面積 | 180㎡（約55坪） |
減歩率は、道路・公園などの公共用地と保留地のために、元の土地の面積が平均してどれくらい減るかを示す数字です。実際の仮換地の面積は土地ごとに違います。
事業はどこまで進んでいる？
市の資料（令和8年5月）によると、令和7年度末の平均進捗率は43.8％です。
| 区分 | 全体 | 令和7年度末までの実績 |
|---|---|---|
| 都市計画道路 | 5,036m | 1,958m（38.9％） |
| 区画道路 | 23,815m | 9,054m（38.0％） |
| 建物の移転 | 226戸 | 123戸（54.4％） |
| 保留地の売却 | 439区画 | 138区画（面積で31.0％） |
令和8年度は、区画道路の改良・舗装工事や雨水管の工事を行い、新しい財源を確保するために事業計画の変更も進める予定です。
事業期間は令和29年度までと長く、工事が終わって使い始められる場所（使用収益開始）と、まだ手がついていない場所の差が大きい地区です。「区画整理が終わるまで待つか、今の状態で売るか」は、土地がどの段階にあるかで答えが変わります。
東部第2地区は4つのゾーンに分かれています
地区計画で、東部第2地区は次の4つに分けられ、建てられる建物が違います。買い手が「何を建てられるか」に直結するので、売る前に確認しておきたい点です。
| ゾーン | 用途地域 | 容積率／建ぺい率 |
|---|---|---|
| 低層住宅ゾーン（いちばん広い） | 第一種・第二種低層住居専用地域 | 100％／50％ または 150％／60％（高さ10mまで） |
| 中高層住宅ゾーン | 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 200％／60％（高さ15mまで） |
| 沿道サービスゾーン（幹線道路沿い） | 第一種住居地域 | 200％／60％（高さ15mまで） |
| 商業・業務ゾーン（昭和通り線沿い） | 近隣商業地域 | 200％／80％ |
馬渡の区画整理区域の土地を売るときに確認したいこと
1. 仮換地が決まっているか、使い始められるか
登記簿は元の土地（従前地）のままでも、実際に使うのは市が指定した仮換地です。買い手が家を建てられるのは、仮換地の使用収益が始まってからです。東部第2地区はまだ工事中の場所が多いため、いつ使い始められるかの見通しが価格に大きく影響します。
2. 最低敷地面積は180㎡（約55坪）
東部第2地区の地区計画では、建物を建てる土地は180㎡以上と決まっています（4つのゾーンすべて）。広い土地を分けて売るとき、相続で分けるときに、片方が180㎡に足りないと家が建てられません。もともと180㎡以下の土地（区画整理の換地を含む）を、分けずに一つの敷地として使う場合は、この制限は適用されません。
このほか、道路から建物の外壁を1m以上離す（商業・業務ゾーンを除く）、道路側の塀は原則生け垣（ブロック塀は高さ1.2m未満）、外壁・屋根の色は落ち着いた色、といったルールがあります。
3. 土地を分ける（分筆する）ときは事前に市へ相談
区画整理の途中で元の土地を分筆すると、分けたそれぞれの土地に減歩がかかるため、予定していた仮換地の形や面積にならないことがあります。分ける前に、市の担当課へ相談するのが安心です。
4. 売買・相続で名義が変わったら、市にも届出
市は事業の期間中、区画整理区域内の土地の権利を独自の台帳で管理しています。法務局で名義を変えても台帳は自動では変わらないため、売買や相続のあとは市（区画整理二課）への届出が必要です。届出がないと、税金や、事業が終わったあとの登記に支障が出ることがあります。
5. 保留地を買った方は、手続きが市になります
保留地は区画整理で新しく生まれた土地で、事業が終わるまでは市が保留地台帳で権利を管理しています。保留地を売る（権利を譲る）ときの手続きは、すべて市を通して行います。
6. 建物や塀を建てるときは許可が必要
事業の途中で建物・塀・車庫などを建てたり建て替えたりするときは、土地区画整理法の許可が必要です。買い手が家を建てる予定なら、この点も含めて説明します。
馬渡の土地の価格を、仮換地や地区計画の確認も含めて無料でお調べします。
はにわ公園を囲むまち
東部第2地区のまん中には、古墳時代に埴輪をつくっていた工房の跡で、国の史跡の「馬渡埴輪製作遺跡」を整備した「馬渡はにわ公園」があります。区画整理では、この公園と隣の向野中央公園を中心に、まわりにいくつもの街区公園が配置されています。公園が多く、落ち着いた住宅地になっていくことも、この地区の土地の魅力です。
馬渡の土地相場
国土交通省の取引データでは、馬渡の市街化区域の土地は坪あたり約11万円が取引の中心です。また、市が令和8年5月に東部第2地区で抽選販売した保留地3区画（約252〜292㎡）は、すべて売れています。新しく整った区画には、買い手がついている地区です。
ただし、区画整理の区域の内か外か、使用収益が始まっているか、どのゾーンかで、価格の考え方は変わります。同じ馬渡でも、工事が終わった区画とこれからの区画では、買い手の受け止め方がまったく違います。
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売る前に手元にあると助かるもの
・仮換地の指定通知書（仮換地の場所と面積が分かります）
・使用収益開始の通知（届いていれば）
・登記簿（元の土地の地番・面積）
・相続した土地なら、相続登記が済んでいるか
書類が見つからなくても大丈夫です。ビーイングが市役所で確認します。
馬渡の区画整理区域の土地・家の売却は、地元のビーイングへ
「工事がまだだけど売れる？」という段階からご相談ください。ご相談・査定は無料です。
お電話で相談する（無料）029-354-40009:00〜18:00（水曜・GW・お盆・年末年始を除く）「ホームページを見た」とお伝えいただくと、お話がスムーズです フォームで無料査定を依頼する › ビーイングの売却実績（地図・120件以上）を見る › 連絡不要のかんたん査定で目安を見る ›参考：ひたちなか市「東部第2土地区画整理事業」事業概要、「東部第2土地区画整理事業 区画整理だより（令和8年5月）」、地区計画「東部第2地区」（平成31年3月14日変更）。2026年11月2日確認。区域の範囲、仮換地、使用収益開始の時期、ゾーンは土地ごとに異なります。個別の内容は、ひたちなか市 区画整理二課にご確認ください。土地相場は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をビーイングが集計したもので、個別の土地の価格を示すものではありません。
